自2010年4月“國十條”頒布以來，房地產市場在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，漸入寒冬。
而當2012年的春天到來時，資金鏈已然緊繃的房企卻還將迎來到期信托支付這一場暴風雪。國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據顯示，今年2月～3月份，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產信托總額接近2000億元。
分析認為，房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當這場暴風雪席卷過后，將可能有超過6000家開發(fā)商消失。
上火
房企急“找錢”
“我們老板這幾天忙得很，基本上都是忙著籌資。今年錢不好借�。 痹谝患倚⌒头科笞鲈O計的小林表示。記者試圖親自找這位“忙人老板”聊聊，被小林拒絕。最近，即將到期信托讓許多房企負責人很“上火”，一方面?zhèn)鞅苽讲奖平�，一方面到處籌資錢難借，沉寂一時的開發(fā)商融資再度火熱起來。
要么斷臂求生
要么向民間借貸
根據小林透露，像他們這樣的中小開發(fā)商在本輪樓市調控中最受傷。政策調控一方面卡住購房人貸款，資金回籠受影響；另一方面，又把開發(fā)商資金來源收緊�！�
“我們這樣小的企業(yè)不可能去股市套錢，銀行在政策調整之后，也不愿意再給我們貸款。中小型房企要么把項目賣掉，斷臂求生，要么向民間借貸，渡過難關。但民間借貸成本高，時間短。所以現(xiàn)在老板很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的錢實在不好借�！�
今年以來，忙著籌錢的開發(fā)商又多了起來，從中小企業(yè)到大型巨頭，從A股公司到港股公司，新一輪融資的帷幕似乎已經悄然拉開�！�
1月份12家房企融資238.5億元
南豐集團1月融資6.5億美元。2月6日，瑞安房地產宣布計劃通過全資附屬公司，發(fā)行一筆優(yōu)先票據用作資本開支、收購發(fā)展及還債等用途。同日，九龍倉公告表示近期將發(fā)行一筆規(guī)模為6億美元的擔保票據。評級機構標普披露，中海近期也正在進行一項債券融資行動�！�
而據中國指數(shù)研究院信息粗略統(tǒng)計，僅今年1月份萬科、華潤置地、金科、凱德置地、名流置業(yè)、廣宇集團、瑞安房地產等12家房地產企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場融資238.5億元�！�
安信證券鄒文軍指出，在房地產開發(fā)資金來源構成中最重要的三個部分分別是：企業(yè)自籌資金、銷售現(xiàn)金回款(定金與預收款)和貸款�！�
而影響企業(yè)資金來源的最大的兩個源頭是銀行與購房者。
下雪
房地產信托產品進入密集兌付期
而讓很多包括大型開發(fā)商在內的房企感到頭疼的還有即將的信托支付。有機構預計，今年僅房地產信托到期的額度就達到千億元級別。有消息透露，部分地區(qū)的銀監(jiān)部門甚至已經開始對所處轄區(qū)的信托業(yè)展開檢查，提前防范風險。
國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據顯示，今年2月～3月份，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產信托總額接近2000億元。孫建平表示，2010 年以來，房地產信托大規(guī)模發(fā)行，特別是2010 年3 季度和4 季度，發(fā)行規(guī)模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5 年期到3 年期之間，尤其是兩年期的產品居多，平均期限1.9 年，多數(shù)產品在2012 年到期。
兌付壓力將持續(xù)到2013年
根據國泰君安統(tǒng)計結果，今年總到期規(guī)模達到1758 億元，整年兌付規(guī)模較大，其中季度高峰在三季度，為716 億元；單月高峰在7月份，到期總額達到504億元。
“對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風雪。”東莞一位房企副總對記者表示。
孫建平也指出，2010年密集發(fā)行的房地產信托產品都是按照高房價的房地產市場設計的，比如回報率指標一般在15%~20%。而房地產的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達到設計產品時的高利潤。而且信托一般不能展期，到了結束的時點就要兌付本息。因此，從2011 年下半年開始，房地產信托產品進入密集兌付期，且兌付壓力將持續(xù)到2013 年。
冰凍
房企資金鏈惡化或超2008年
每一次地產的調控、危機與變局演變的焦點最終無不集中在房地產企業(yè)的資金鏈上。有機構分析指出，房企資金鏈的惡化程度將超過2008年，其中，今年的資金缺口就可能超過萬億。
2012年資金缺口將達12423億
安信證券鄒文軍表示，在項目未達到銷售條件時，銀行貸款對企業(yè)現(xiàn)金流產生決定性影響。個人按揭部分屬于銀行貸款，其來源的關鍵在銷售環(huán)節(jié)。根據安信證券對萬科、保利地產、金地集團三家大型開發(fā)商的對比，現(xiàn)金回款大約占到當期銷售額的80%左右。而在當前清淡的銷售業(yè)績下，開發(fā)商出現(xiàn)了大量資金缺口。
“根據我們的估算，2011 年資金缺口約3506 億，相對于2011 年5 萬億左右的銷售體量，該資金缺口對行業(yè)的影響并不大。但是2012、2013年房地產資金鏈缺口加大，分別將達到12423億、20351億，資金缺口大致相當于當期銷售額的25%、40%�！编u文軍指出。孫建平也預計，部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能。
莫尼塔機構施琪博士也表示，2012 年上市房企籌資獲得現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷相重合，房企資金鏈進一步惡化，情況將比2008年最差水平還要差。“由于2009 年二季度以來的大量借款將集中到期，上市房企今年可能開始持續(xù)面臨較大的籌資壓力，并于二季度出現(xiàn)現(xiàn)金缺口�！笔╃髡J為。
蒸發(fā)
三方夾擊推高房企“消失潮”
在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，大型房企自然收縮戰(zhàn)線，中小房企要么賣項目死撐，要么退出游戲，另謀他路。根據2008年情況，預計今年被踢出局的開發(fā)商超過6000多家，給部分大型房企提供難得的“美餐”。
2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時代等473家房地產開發(fā)企業(yè)的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失�！胺科笙С辈⒉恢皇浅霈F(xiàn)在北京，在各方壓力共同作用下，房企今年可能會出現(xiàn)大面積被蒸發(fā)的現(xiàn)象。”上述東莞房企負責人預計。
2008年全國開發(fā)商“蒸發(fā)”7155家
記者從同花順系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，1997年，全國房地產開發(fā)商企業(yè)為21286個，而在2008年的房地產低迷中，全國開發(fā)商突然蒸發(fā)了7155家，減少了8.17%。在2009年市場好轉的刺激下，2010年開發(fā)商數(shù)量又增加到85218家。
因此，有業(yè)內人士預計，如果按照8%的比例計算，今年一年可能消失的房地產開發(fā)企業(yè)將達到6800多家。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
行業(yè)大鱷或享并購“美餐”
部分開發(fā)商清盤出局或許會給一些購房者奉上一些“廉價品”，但最為受益的應該還是那些行業(yè)大鱷們，每次危機或許都能給他們帶來豐盛的“美餐”。預計二季度將出現(xiàn)房地產信托兌付風險、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權。而具有充裕現(xiàn)金及管理優(yōu)勢的龍頭公司的并購機會將大幅上升。
來源： 廣州日報
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