自2010年4月“國(guó)十條”頒布以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下,漸入寒冬!
而當(dāng)2012年的春天到來時(shí),資金鏈已然緊繃的房企卻還將迎來到期信托支付這一場(chǎng)暴風(fēng)雪。國(guó)泰君安孫建平統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,今年2月~3月份,房地產(chǎn)信托將迎來首個(gè)兌付小高潮,全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元!
分析認(rèn)為,房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當(dāng)這場(chǎng)暴風(fēng)雪席卷過后,將可能有超過6000家開發(fā)商消失!
上火
房企急“找錢”
“我們老板這幾天忙得很,基本上都是忙著籌資。今年錢不好借!”在一家小型房企做設(shè)計(jì)的小林表示。記者試圖親自找這位“忙人老板”聊聊,被小林拒絕。最近,即將到期信托讓許多房企負(fù)責(zé)人很“上火”,一方面?zhèn)鞅苽讲奖平,一方面到處籌資錢難借,沉寂一時(shí)的開發(fā)商融資再度火熱起來!
要么斷臂求生
要么向民間借貸
根據(jù)小林透露,像他們這樣的中小開發(fā)商在本輪樓市調(diào)控中最受傷。政策調(diào)控一方面卡住購(gòu)房人貸款,資金回籠受影響;另一方面,又把開發(fā)商資金來源收緊!
“我們這樣小的企業(yè)不可能去股市套錢,銀行在政策調(diào)整之后,也不愿意再給我們貸款。中小型房企要么把項(xiàng)目賣掉,斷臂求生,要么向民間借貸,渡過難關(guān)。但民間借貸成本高,時(shí)間短。所以現(xiàn)在老板很‘上火’!毙×指锌晗啾,今年的錢實(shí)在不好借!
今年以來,忙著籌錢的開發(fā)商又多了起來,從中小企業(yè)到大型巨頭,從A股公司到港股公司,新一輪融資的帷幕似乎已經(jīng)悄然拉開。
1月份12家房企融資238.5億元
南豐集團(tuán)1月融資6.5億美元。2月6日,瑞安房地產(chǎn)宣布計(jì)劃通過全資附屬公司,發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)用作資本開支、收購(gòu)發(fā)展及還債等用途。同日,九龍倉(cāng)公告表示近期將發(fā)行一筆規(guī)模為6億美元的擔(dān)保票據(jù)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普披露,中海近期也正在進(jìn)行一項(xiàng)債券融資行動(dòng)!
而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院信息粗略統(tǒng)計(jì),僅今年1月份萬科、華潤(rùn)置地、金科、凱德置地、名流置業(yè)、廣宇集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)等12家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場(chǎng)融資238.5億元!
安信證券鄒文軍指出,在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中最重要的三個(gè)部分分別是:企業(yè)自籌資金、銷售現(xiàn)金回款(定金與預(yù)收款)和貸款。
而影響企業(yè)資金來源的最大的兩個(gè)源頭是銀行與購(gòu)房者。
下雪
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期
而讓很多包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房企感到頭疼的還有即將的信托支付。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),今年僅房地產(chǎn)信托到期的額度就達(dá)到千億元級(jí)別。有消息透露,部分地區(qū)的銀監(jiān)部門甚至已經(jīng)開始對(duì)所處轄區(qū)的信托業(yè)展開檢查,提前防范風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)泰君安孫建平統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,今年2月~3月份,房地產(chǎn)信托將迎來首個(gè)兌付小高潮,全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。孫建平表示,2010 年以來,房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行,特別是2010 年3 季度和4 季度,發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5 年期到3 年期之間,尤其是兩年期的產(chǎn)品居多,平均期限1.9 年,多數(shù)產(chǎn)品在2012 年到期。
兌付壓力將持續(xù)到2013年
根據(jù)國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)結(jié)果,今年總到期規(guī)模達(dá)到1758 億元,整年兌付規(guī)模較大,其中季度高峰在三季度,為716 億元;單月高峰在7月份,到期總額達(dá)到504億元。
“對(duì)過多依賴信托融資的公司來說,大量的到期支付無疑又是一場(chǎng)暴風(fēng)雪!睎|莞一位房企副總對(duì)記者表示。
孫建平也指出,2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)計(jì)的,比如回報(bào)率指標(biāo)一般在15%~20%。而房地產(chǎn)的冬天來臨,開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)的高利潤(rùn)。而且信托一般不能展期,到了結(jié)束的時(shí)點(diǎn)就要兌付本息。因此,從2011 年下半年開始,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期,且兌付壓力將持續(xù)到2013 年。
冰凍
房企資金鏈惡化或超2008年
每一次地產(chǎn)的調(diào)控、危機(jī)與變局演變的焦點(diǎn)最終無不集中在房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈上。有機(jī)構(gòu)分析指出,房企資金鏈的惡化程度將超過2008年,其中,今年的資金缺口就可能超過萬億。
2012年資金缺口將達(dá)12423億
安信證券鄒文軍表示,在項(xiàng)目未達(dá)到銷售條件時(shí),銀行貸款對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生決定性影響。個(gè)人按揭部分屬于銀行貸款,其來源的關(guān)鍵在銷售環(huán)節(jié)。根據(jù)安信證券對(duì)萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)三家大型開發(fā)商的對(duì)比,現(xiàn)金回款大約占到當(dāng)期銷售額的80%左右。而在當(dāng)前清淡的銷售業(yè)績(jī)下,開發(fā)商出現(xiàn)了大量資金缺口。
“根據(jù)我們的估算,2011 年資金缺口約3506 億,相對(duì)于2011 年5 萬億左右的銷售體量,該資金缺口對(duì)行業(yè)的影響并不大。但是2012、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口加大,分別將達(dá)到12423億、20351億,資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25%、40%!编u文軍指出。孫建平也預(yù)計(jì),部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能。
莫尼塔機(jī)構(gòu)施琪博士也表示,2012 年上市房企籌資獲得現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷相重合,房企資金鏈進(jìn)一步惡化,情況將比2008年最差水平還要差。“由于2009 年二季度以來的大量借款將集中到期,上市房企今年可能開始持續(xù)面臨較大的籌資壓力,并于二季度出現(xiàn)現(xiàn)金缺口。”施琪認(rèn)為。
蒸發(fā)
三方夾擊推高房企“消失潮”
在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下,大型房企自然收縮戰(zhàn)線,中小房企要么賣項(xiàng)目死撐,要么退出游戲,另謀他路。根據(jù)2008年情況,預(yù)計(jì)今年被踢出局的開發(fā)商超過6000多家,給部分大型房企提供難得的“美餐”。
2011年12月19日,北京市住建委發(fā)文稱,北京東方時(shí)代等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書,有效期屆滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。“房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京,在各方壓力共同作用下,房企今年可能會(huì)出現(xiàn)大面積被蒸發(fā)的現(xiàn)象!鄙鲜鰱|莞房企負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)。
2008年全國(guó)開發(fā)商“蒸發(fā)”7155家
記者從同花順系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn),1997年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)為21286個(gè),而在2008年的房地產(chǎn)低迷中,全國(guó)開發(fā)商突然蒸發(fā)了7155家,減少了8.17%。在2009年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的刺激下,2010年開發(fā)商數(shù)量又增加到85218家。
因此,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),如果按照8%的比例計(jì)算,今年一年可能消失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將達(dá)到6800多家。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,房企注銷潮、并購(gòu)潮、退房潮等等,這些都是表象,背后是中國(guó)樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
行業(yè)大鱷或享并購(gòu)“美餐”
部分開發(fā)商清盤出局或許會(huì)給一些購(gòu)房者奉上一些“廉價(jià)品”,但最為受益的應(yīng)該還是那些行業(yè)大鱷們,每次危機(jī)或許都能給他們帶來豐盛的“美餐”。預(yù)計(jì)二季度將出現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權(quán)。而具有充裕現(xiàn)金及管理優(yōu)勢(shì)的龍頭公司的并購(gòu)機(jī)會(huì)將大幅上升。
來源: 廣州日?qǐng)?bào)
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