房企IPO受阻掀融資潮 信貸微調(diào)樓市或受益

中新網(wǎng)2月8日電(房產(chǎn)頻道 胡可璐)近日，證監(jiān)會(huì)公布在審IPO企業(yè)名單，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)三家房地產(chǎn)企業(yè)赫然在列，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于開(kāi)閘房企上市融資的揣測(cè)。當(dāng)前房企資金鏈條面臨極度緊繃的現(xiàn)實(shí)，盡管相關(guān)傳言被證監(jiān)會(huì)否認(rèn)，但有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)“預(yù)調(diào)微調(diào)”的討論仍然不絕于耳。

　　去年年底，央行就發(fā)出“2012年貨幣政策將適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)”的信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二季度后，資金“水籠頭”可能松動(dòng)。隨著貨幣供應(yīng)條件改善，房貸的緊張程度有所緩和，首套房貸款利率和首付比例將有所下降，龍年樓市或?qū)⒊蔀椤邦A(yù)調(diào)微調(diào)”的意外受益者。

　　澄清：房企融資未開(kāi)閘 引發(fā)市場(chǎng)漣漪

　　2月1日，證監(jiān)會(huì)在其網(wǎng)站公布的首次公開(kāi)發(fā)行股票申報(bào)企業(yè)基本信息情況表顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司和萬(wàn)達(dá)電影院線已向證監(jiān)會(huì)提交上市申請(qǐng)，隨即有人士推論證監(jiān)會(huì)將開(kāi)閘房企上市融資。

　　這份名單中，列隊(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)并不只有萬(wàn)達(dá)，還有已經(jīng)在香港上市，尋求回A股許久的富力和首創(chuàng)。公開(kāi)資料顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的IPO申請(qǐng)?jiān)缭?010年便已遞交證監(jiān)會(huì)。富力地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)的回歸A股計(jì)劃則籌謀多年，但一直未見(jiàn)下文。

　　資料顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)注冊(cè)資本37.36億元 ，2011年公司收入達(dá)953億元，累計(jì)土地儲(chǔ)備3530萬(wàn)平方米。富力地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)均為香港上市公司，此前一直醞釀回歸A股。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士稱(chēng)房地產(chǎn)企業(yè)融資沒(méi)有重新開(kāi)閘。這三家企業(yè)IPO申請(qǐng)都是在房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)前上報(bào)的，目前這些企業(yè)的IPO申請(qǐng)審核處于暫停狀態(tài)。

　　2010年10月，證監(jiān)會(huì)宣布，為堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)的一系列規(guī)范土地出讓、稅收、信貸等產(chǎn)業(yè)、金融政策，證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部的意見(jiàn)。

　　證監(jiān)會(huì)及時(shí)證偽，似乎仍不能完全打消人們對(duì)于當(dāng)前房企融資可能開(kāi)閘的種種猜測(cè)和議論。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的一篇報(bào)道中提到，一位央企背景的房企高層透露，大概2周之前，的確聽(tīng)說(shuō)過(guò)證監(jiān)會(huì)可能會(huì)針對(duì)一些特定的房企放松融資閘門(mén)。

　　近日，中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平表示，中央近期關(guān)于2012年樓市政策會(huì)適時(shí)微調(diào)的提法，事實(shí)上意味著調(diào)控將會(huì)放松�？讘c平稱(chēng)，2011年雖樓市調(diào)控密集，但最終樓市表現(xiàn)高于預(yù)期。2012年調(diào)控的“放松”，首先將體現(xiàn)在流動(dòng)性的放松上，并且已經(jīng)開(kāi)始。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道引述一投行人士的話稱(chēng)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)此次將3家房地產(chǎn)IPO申請(qǐng)企業(yè)名單公開(kāi)，除了本身信息公開(kāi)的程序需要之外，另一層含義可能意在為房企IPO融資政策微調(diào)作輿論試探。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，3家房企皆具備A股上市資質(zhì)。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下平等競(jìng)爭(zhēng)原則，3家房企沖刺A股的申請(qǐng)，通過(guò)概率較大，除非政府通過(guò)行政性指令硬性切斷房企A股上市之路，但目前在各大文件中，并沒(méi)有此明文規(guī)定。

　　危機(jī)：房企流動(dòng)性不足 掀起融資大潮

　　不可否認(rèn)，國(guó)內(nèi)諸多房企正在承受資金鏈條緊繃的現(xiàn)實(shí)。始于去年第三季度的此輪房?jī)r(jià)下跌，使得房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也呈下滑趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析，在部分房企銷(xiāo)售回籠資金不足的情況下，越來(lái)越多企業(yè)或會(huì)遭遇“流動(dòng)性”危機(jī)。

　　進(jìn)入2012年，隨著償付債務(wù)密集到期以及銷(xiāo)售不暢，房企很容易出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這顯然是最大利空。中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托的分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。

　　而融資渠道的收窄，也使得資金狀況雪上加霜。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2011年，房企資金來(lái)源渠道進(jìn)一步收窄。整體上而言，2011年房企總共獲得8.3萬(wàn)億元的資金，同比增長(zhǎng)14.1%，但通過(guò)觀察全年的資金來(lái)源不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金等增速?gòu)娜ツ甑谒募径乳_(kāi)始已經(jīng)出現(xiàn)下滑，尤其是個(gè)人按揭貸款，全年幾乎都是負(fù)增長(zhǎng)。初步判斷，未來(lái)房企依然會(huì)面臨融資難的窘境。

　　為了應(yīng)對(duì)上半年企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，2012年初房企紛紛宣布相關(guān)資金計(jì)劃，掀起了融資大潮。

　　1月9日，瑞安房地產(chǎn)公告稱(chēng)，全資附屬公司擬向亞洲的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行票據(jù)國(guó)際發(fā)售，為集團(tuán)的擴(kuò)充及增長(zhǎng)計(jì)劃補(bǔ)充資金。名流置業(yè)1月12日公告，其子公司沈陽(yáng)印象名流置業(yè)有限公司擬向公司第二大股東北京國(guó)財(cái)借款4億元，期限為12個(gè)月，借款年利率為6.56%。2月6日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普披露，中海近期正在進(jìn)行一項(xiàng)債券融資行動(dòng)。

　　而wind數(shù)據(jù)顯示，今年1月以來(lái)共有8家上市房企的股東9次質(zhì)押其持有的全部或部分股份，合計(jì)質(zhì)押5.8億股，去年上市房企股東所質(zhì)押的股份達(dá)到165.87億股。此外，北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過(guò)124宗，交易金額471.76億，同比2010年，分別上漲47.6%、185.5%。

　　政策：信貸預(yù)調(diào)微調(diào) 樓市意外受益

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，中央的思想已經(jīng)非常明確，房地產(chǎn)調(diào)控是不會(huì)動(dòng)搖的。信貸政策不是以房地產(chǎn)政策為出發(fā)點(diǎn)來(lái)調(diào)整的，但由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)，信貸放松將使個(gè)人信貸額度得到寬松，資金也會(huì)通過(guò)各種渠道部分流入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，所以信貸放松對(duì)房地產(chǎn)是有限利好。

　　1月最后一天召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已從“堅(jiān)定不移”變成“鞏固成果”，重點(diǎn)突出“抑制投資投機(jī)需求”。業(yè)內(nèi)人士分析，或許未來(lái)政策微調(diào)的空間主要在扶持自住需求方面。而“京滬津漢”等提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)、廣州研究差別化限購(gòu)等則是這一趨勢(shì)判斷的先兆。

　　與此同時(shí)，2012年初全國(guó)多地首套房信貸利率也悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析指出，2012年上半年也將是許多房企流動(dòng)性難題下的生死考驗(yàn)，下半年資金“水籠頭”可能松動(dòng)，隨著貨幣供應(yīng)條件改善，房貸的緊張程度有所緩和，首套房貸款利率和首付比例將有所下降，龍年樓市或?qū)⒊蔀椤邦A(yù)調(diào)微調(diào)”的意外受益者。（中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道）